1、总体思路:融合创新,打造新乡土度假

  从总体上看,休闲农业项目想要获得成功,必须基于综合开发的原则,强化三大融合创新:

  其一,是“一、二、三”三种产业的融合创新——就是将种植业、加工业与服务业融合起来,形成体验经济,实现多元化收益。

  其二,是“农、旅、文”三种业态的融合创新——就是以农业为基础,以旅游为手段,以文化为灵魂,打造全新的综合业态——“农旅文综合体”。

  其三,是“乡土意境与时尚度假”的融合创新——以乡土意境再造乡愁,以时尚度假满足市场,通过新乡土度假产品的打造实现休闲农业的升级。

    2、选址思路:依托景区,确立优先发展区

  关于选址,注重两个方面:

  一方面,以核心景区为依托,优先在核心景区周边发展休闲农业项目,将有利于在未来的经营中与核心景区形成有机联动。

  另一方面,要以地方特色物产的原产地为基础,优先发展休闲农业项目,有利于形成品牌效应。

  3、投资思路:以农为本,吸引多元化投资

  关于投资,既要坚持以农民作为休闲农业的主要经营主体,又要鼓励和吸引社会资本、家庭农场、农民合作社、涉农企业、其他农村集体经济组织,通过以参股、独资、合资和合作等方式,介入休闲农业的投资开发。

  4、用地思路:坚守原则,遵循两个大前提

  关于用地,遵循两个前提:

  第一,不占用基本农田建设配套设施,鼓励利用农民住宅、荒山、荒坡、荒滩、废弃矿山和农村空闲地发展休闲农业。

  第二,注重保护并优化区域生态环境,把农业景观、纯净乡村、青山绿水、洁净空气构成的优美环境作为发展休闲农业的根本依托予以持续维护与优化。

  5、建设思路:有机融合,实现综合性带动

关于建设,绝不能是孤立的结构,而是要与旅游景区、现代农业、美丽乡村、生态文明、乡土民俗文化创意产业建设有机融为一体,最终实现对相关产业的综合性带动。

  6、产品思路:创意为王,做好规划与设计

  关于产品,要面向市场,做好基于“特色农业景观、特色文化资源、特色建筑、特色物产”等要素创新整合提炼基础的创意规划与设计,推动形成一系列主题鲜明的特色休闲农业项目,极大地提升旅游吸引力。

  7、运营思路:市场主体,发挥好政府作用

  关于运营,要坚持以市场主体的原则,但同时要更好发挥政府在规划设计、宏观指导、技术培训、品牌营销、公共服务、规范管理、政策扶持等方面的重要作用,调动各方积极性,从而加速推进休闲农业发展。

  休闲农业应该怎么来做呢?

  1、应该做好策划规划 

  当前社会处在一个思维觉醒的时代,工业4.0、互联网+、90后登场、老龄化社会等等代表未来趋势的跨界融合,是农业升级的必然方向。在这个快速变革的时代,休闲农业不是拼体力,而是拼思维、拼资源、拼品牌、拼情怀、拼生活方式。策划规划是连接资本、政府、民众和市场的魔法师,从选址、立项、设计、建设,策划师和规划师在休闲农业里所能起到的作用非常关键。

  2、不能盲目投资

  休闲农业不是硬开发、大开发、盲目开发,而是软开发、小开发、巧开发 。近几年农业项目规模越来越大,动辄千亩万亩,财力雄厚的开发商以资本为傲,加之不切实际的军师推波助澜,很容易陷入投资冲动和资本思维里,最后变成拼砸钱和打价格战,从而导致成本难以收回,千万投资付之东流。

  3、有逼格的创意农业项目才能好效益

  休闲农业是一个值得长期耕耘的事业,但不是来大钱、来快钱的领域,如何找到当前的盈利点,使地块能够良性运转起来,成为首要考虑的问题。 

  中国地产黄金十年时间盖了几代人都住不满的房子。除了少数大城市,各个地方都出现了空城、鬼城,盖出来的房子并没有那么多人去住,也租不出去。大部分人买房子是为了坐等升值,房产成了一种金融工具,购房不是为了投资而是投机。同时,旅游地产也出现滞销现象,除了节假日热闹外,其余时间冷冷清清。投资商搞旅游是为了卖房子,借着景区要地但不做旅游——也是挂羊头卖狗肉。

  4、在新常态下旅游地产还能做吗?应该怎么做?

  首先要肯定的是旅游地产值得做,但是做法要改变。以往的旅游地产大部分依托传统观光型景区,主要是国家4A及5A级旅游景区,但这类景区基本上是靠名气挣团队客源钱的观光模式(一锤子买卖),而且大部分的旅游景区由于人满为患,服务质量不佳,“不来终生遗憾,来了遗憾终生”,此类景区的旅游地产基本上是没有出路。随着经济结构的转型升级,地产逐步回归实业属性,就是要“住人”。

  而现在旅游休闲已经进入到大众化自助式的时代,现在又是一个讲究逼格的时代,中国人正逐步过上“5+2” 的逼格生活方式,逼格时代的旅游地产卖的不是量而是质,求“既好玩又有情怀”。比如浙江德清的莫干山民宿,以“裸心谷“为代表的乡村民俗动辄都是二三千元的高房价,还供不应求。比如北京的”古北水镇“,乌镇的开发商硬是在司马台长城脚下造出一个北方地区少见的古镇,特别有逼格,当然房价也很可观。这些创新的业态层出不穷,也代表了未来的旅游地产升级方向,要想旅游地产卖得好,就要做出逼格的休闲环境,要有逼格的产业项目支撑。

  休闲农业的旅游地产市场更好。因为传统主景区那边,大格局已定,船大难掉头。而新开发的地块,没有什么负担,只需要创意,反倒能做成很有逼格的休闲度假产品。所以,现在旅游地产的盈利实现的模式不主要依靠“卖房子”,而是“卖产业”。这个产业就是融合了“吃住行游购娱”于一体的综合体验。要实现“卖产业”的目的,就必须识到“旅游地产”本质是“休闲地产”,要抛弃“挂羊头卖狗肉”的思路,踏踏实实地做旅游、休闲的文章,做出有逼格的休闲环境和休闲产业来!


2017年09月28日

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如何做好农庄功能结构的7个思路

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